Приемка квартиры у застройщика - волнующий, но в то же время очень ответственный момент для собственника новостройки. Некоторые люди на радостях подписывают документы, не глядя и тем самым допускают досадные промахи. В случае обнаружения тех или иных недочетов при приемке владелец жилплощади имеет законное право обязать застройщика устранить недоработки бесплатно. Если же акт приема-передачи был подписан, фактически это означает, что у владельца помещения нет претензий к качеству работ. При выявлении недочетов после подписанного акта будет очень сложно заставить недобросовестного застройщика все исправить.

К чему нужно быть готовым, отправляясь на приемку квартиры в новостройке

Вот несколько психологических советов, которые дают инженеры по техническому надзору своим клиентам:

  • Попробуйте справиться с волнением и беспокойством, отключите эмоции. Проверять квартиру перед заселением - ваше законное право. Если застройщик будет вас торопить, ссылайтесь на закон, который не ограничивает время проверки объекта.
  • Планируйте осмотр на дневное время, чтобы рассмотреть помещение при естественном освещении. Не стоит игнорировать мелкие проблемы. Недостаток может показаться незначительным вам, но на деле он окажется более серьезным. Фиксируйте любые недочеты.
  • Не стесняйтесь задавать вопросы. Даже если застройщик сам заметит проблему, но вы о ней ничего не скажете, исправлять никто ничего не станет.

Действия застройщика и дольщика до приемки квартиры

Закон четко регламентирует права и обязанности обеих сторон. До передачи объекта владельцу строительная компания обязана:

  • оформить в контролирующих органах разрешение на эксплуатацию жилого дома;
  • отправить дольщикам уведомительные письма.

В течение недели после уведомления дольщикам предстоит выбрать время для осмотра объекта и подписания акта приемки-передачи. Это стандартные требования, но они могут отличаться, если в ДДУ прописаны другие условия. Следует помнить, что в течение двух месяцев после информирования о готовности дольщику необходимо осмотреть объект. Если этого не случилось, то застройщик может сам подписать акт приемки. С юридической точки зрения это означает, что собственник уклонился от осмотра объекта и новостройка была передана ему без его личного участия.

Это крайне нежелательная ситуация из категории "кто не успел, тот опоздал", поэтому важно найти время и решить вопрос.

Какие документы и инструменты взять с собой?

Если клиент самостоятельно занимается приемкой новостройки, ему стоит взять с собой:

  • паспорт и ДДУ;
  • бумагу и ручку для записей;
  • табурет или складную лестницу;
  • уровень, отвес и рулетку;
  • электролампочку;
  • зарядное для мобильника или тесте для проверки розеток;
  • мел, полуперманентный маркер, скотч из бумаги, чтобы обводить царапины, наклеивать скотч на проблемные участки и делать пометки;
  • свечу и зажигалку для проверки вентиляции и сквозняков.

Отправляясь на приемку новостройки, лучше взять с собой сменную одежду и обувь, чтобы не ограничивать себя при осмотре помещения из-за нежелания испачкаться.

Что делают профессионалы для проверки новостройки?

Приемка новостройки в компании инженера по техническому надзору позволяет выявить те дефекты, которые нельзя обнаружить при визуальном осмотре. В первую очередь это обусловлено наличием у профессионалов специальных приборов:

  • лазерный нивелир позволяет выявить отклонения угла наклона стен и плоскости пола;
  • осенью и зимой пригодится тепловизор, который помогает выявить участки промерзания;
  • дозиметр и газоанализатор помогут определить превышение концентрации вредных испарений и уровень радиации.

Спецприборы можно взять в аренду, но при этом придется потратить время на изучение инструкций к ним. Если вы хотите качественно проверить объект на наличие скрытых дефектов, но не имеете возможности, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Наша компания предоставляет услуги инженера по техническому надзору для приемки новостройки.

Документы при приемке новостройки

Застройщик обязан предоставить на проверку разрешение на ввод дома в эксплуатацию, экспликацию, техпаспорт объекта. Дополнительно предоставляются гарантийные талоны на двери и приборы учета.

Визуальный осмотр стен, пола и отделки

Приемка новостройки начинается с визуального осмотра помещения. Уже на данном этапе невооруженным глазом можно заметить видимые недочеты. Новые квартиры сдаются с разными типами отделки. Если приобретается жилье с черновым ремонтом, то это просто бетонные стены и пол. Нужно осмотреть поверхности и убедиться, что на них нет мокрых пятен и трещин. Для проверки ровности используют нивелир либо уровень с отвесом.

Существуют определенные нормы допустимого отклонения стен, пола и потолка:

  • плита пола не должна отклоняться по горизонтали более чем на 20 мм;
  • допускается отклонение стен по вертикали в пределах 15 мм;
  • неровности на стенах <5 мм;
  • отклонение потолка по горизонтали < 20 мм;
  • отклонения дверных проемов по вертикали составляют не более 10 мм.

Если жилье сдается с предчистовой отделкой, следует оценить качество штукатурных работ, оконных и дверных откосов, проверить работоспособность розеток и выключателей. Розетки легко проверяются при помощи подзарядного для мобильника или любого другого небольшого электроприбора.

Если квартира продается с готовым ремонтом, недочеты заметить намного проще. Чаще всего собственников не устраивает наличие неровных швов, неаккуратных стыков, неровно наклеенных обоев, сколов на мебели и дверях.

Во время приемки новостройки с готовой отделкой следует проверить качество укладки ламината или линолеума, надежность креплений плинтусов, качество монтажа встроенных шкафов и сантехники. Если при выполнении работы соблюдались все нормы, то неподвижные компоненты прочно закреплены на своих местах, а замки и ручки открываются и закрываются без заедания и скрипа.

Поверхность, покрытая настенной плиткой, должна быть ровной при одинаковой ширине швов. Выпирающие или проваливающиеся участки означают недоброкачественную подготовку рабочей поверхности. Если потрогать плитку на таких местах, можно заметить, что панели шатаются или качаются. Керамическая отделка в скором времени просто отвалится от стены, если игнорировать ситуацию.

Окна и дверь

Входную дверь осматривают на наличие повреждений, проверяют, не заедает ли замок, оценивают плавность хода ручки. Если дверь оснащена звонком, он должен функционировать без нареканий.

Нередко основанием для претензий становятся потертости на раме и стеклопакетах. Зафиксируйте обнаруженные дефекты в дефектной ведомости и отметьте их смываемым маркером. Необходимо также проверить работоспособность оконной фурнитуры. Ручки не должны заедать, створки открываются плавно и не цепляются за раму.

Проверить качество изоляции можно двумя способами. Первый - провести зажженной свечкой или зажигалкой. Если пламя отклоняется, значит, из окна сквозит. Второй вариант - зажать между рамой и створкой бумажный лист. Окно закрывают и пробуют вытащить бумагу. Если лист легко вытаскивается, створки недостаточно плотно примыкают к раме и будут пропускать холодный воздух зимой.

Проверка вентиляции

Дверь на входе закрывают, открывают оконную створку. При помощи зажигалки или свечи проверяют тягу. Огонек должен наклоняться внутрь вентканала. Если квартира находится на первом или последнем этаже, вентиляция может не действовать в весенне-летний период. В таких помещениях застройщик должен установить добавочные вытяжные вентиляторы.

Проверка электрики, подачи воды и канализации

Протечки представляют собой очень серьезную проблему. При осмотре новостройки с сантехникой нужно проверить работоспособность кранов и душа, состояние элементов трубопровода. На трубах не должно быть мокрых пятен. На местах вывода должна быть установлена запорная арматура.

Проверьте положение канализационных труб. При отклонении свыше 2 мм/м можно судить о наличии недоработки.

Также следует проверить серийный номер прибора учета воды и сверить его с указанным в техпаспорте, записать текущие показания счетчиков.

Наличие напряжения и работоспособность розеток проверяют при помощи электротестера или любого небольшого устройства. Нужно убедиться, что мастера выполнили все работы по заземлению.

Что делать в случае недостатков?

По статистике, в 90% случаев собственник обнаруживает те или иные недочеты. Они зафиксированы в акте осмотра, который также называют дефектной ведомостью. В этой ситуации есть два варианта решения проблемы:

  • Отказ от подписания акта приемки-передачи помещения

У владельца новостройки есть право не подписывать документ до ликвидации дефектов. В данном случае строительная компания обязана принять необходимые меры, а затем во второй раз провести приемку. В ДДУ указаны конечные сроки передачи помещения собственнику, поэтому застройщик будет вынужден поспешить и успеть все сделать до этого времени. Из минусов такого решения можно отметить то, что собственник пока не может получить ключи от своего жилья.

  • Подписание акта приемки с условием устранения недочетов

Если владелец хочет сразу получить ключи, он может подписать акт приемки с указанием сроков исправления недочетов. Добросовестный застройщик постарается все исправить быстро, а с недобросовестным придется повозиться. Если нет уверенности в надежности компании, акт приемки лучше не подписывать, пока помещение не приведут в надлежащий вид.

После подписания акта приемки-передачи и получения ключей владельцы могут приступать к оформлению собственности на недвижимость.

На что еще обратить внимание?

Согласно правилам, акт приемки-передачи подписывают все, кто указан в ДДУ. Бывает, что кто-то из дольщиков не может присутствовать при осмотре объекта. В подобных случаях нужно оформить доверенность на подписание акта или на покупку, чтобы наделить соответствующими полномочиями того, кто пойдет проверять квартиру. Такую доверенность дольщики могут оформить даже на постороннего человека, если решили отказаться от личного посещения объекта и доверить осмотр инженеру по техническому надзору. Этот вариант допустим, но все же лучше владельцам присутствовать при осмотре, ведь помещением будут пользоваться именно они.

Что делать, если не заметили недочеты до подписания акта?

Собственнику нового жилья необходимо составить претензию к строительной или управляющей компании в связи с обнаружением дефектов. Новый дом находится на гарантии в течение пяти лет, а гарантия на сантехнику и другое оборудование составляет не менее трех лет.

Если владельцы сами исправили недочеты, это является основанием потребовать от застройщика возместить расходы.